年南京楼市的压轴上市项目，河西中地王项目海玥万物（正式备案名海玥花园）预计将在12月内正式首开。
海玥万物样板间
目前置业顾问透露的首开信息是这样的：
1、均价预计约7万元/㎡，起步门槛约万，最高要到万以上；
2、户型面积㎡和㎡，一共会推出A地块的7栋楼共多套；
3、首付5成—8成（还未最终确定）；
3、只有一个精装标准（即升级精装标注）。
（注：这依然算是一个放风价，具体开盘价格以官方最终过审文件为准）
说起海玥万物的开盘之路，可谓一波三折。这个位于河西中*山路的地块，是在年1月29日被上海建工联合南京奥和以总价64.8亿拿下的，成交楼面价元/㎡，是当时的南京地王。
后来被葛洲坝河西南地王（南京中国府）超越，但依然高居南京第二至今。
这幅地被拍出的时候，南京还是采用的现场拍卖，我就在现场。我还记得当时全场沸腾的场景，当时的我只有一个感慨：幸亏我提前在河西买了房！
海玥万物前身地王被拍出瞬间
按照这个地价来计算，该项目的售价应该要到7-8万元/㎡，才能够合理的做出一个比较相称的豪宅项目来。
然后，后来的事情大家想必都清楚了。全国性限购再次出台，南京至今的各类调控都在层层加码。这幅地块上的项目，海玥万物也一直延宕至今。
此外，上海建工是个比较有追求的开发商，旁边不远处的海玥名都项目，在河西中获得了仅次于江湾天成的口碑和二手房市场认可度，链家网数据中成交价在上个月已经达到了7.7万元/㎡的高度。
数据来源：链家网
因此，上海建工在建造海玥万物这个项目的时候，是参照过去的建造标准，升级之后投入的。也因此，在今年遭遇严格限价后，上海建工一直没有向价格妥协。
即便葛洲坝地王项目南京中国府都以6.4万元/㎡的价格快卖完了，它还在坚持着“我和我最后的倔强”。
没想到的是，坚持到年底，海玥万物真有机会获得7万元/㎡，且不分拆精装包的待遇，也算颇有些令人惊讶。
个人判断，很可能最终过审价还是无法达到7万元/㎡。否则，地价更高、房价却便宜元/㎡的葛洲坝如何自处？
不过，我们权且以置业顾问给出的7万元/㎡来分析。如果新房价格真的来到7万元/㎡这个槛，房子还值得买吗？还会火爆吗？又会给楼市带来哪些变化？
下面简单谈一谈。
效果图
首先，从该盘还没有最终确定首付来看，开发商在收集到足够报名数据之前，信心并不是实打实的充足。这与产品品质无关，而是与以下两点相关：
1、由于项目总价过高，且首批推出的数量太多；
2、河西一批重量级豪宅，包括葛洲坝、世茂、万科和融创刚开过盘，且都是总价过千万的房源，因此同类客户已经被洗了一波。
那么，海玥万物值得买吗？会爆吗？我个人判断，如果最终首付定在5成，一定会爆。如果最终首付定在8成，依然有爆的可能性，但不会还像万科和融创那么难抢。
▲海玥万物的外立面石材展示
这个判断的逻辑，主要基于：
1、海玥万物应该是今年南京楼市品质最好的项目之一。
因为它不是在限价逻辑下打造的一个快销项目，无论从建造时间上、还是建造投入空间上，它都有足够空间做出一个品质好的项目。从长远来看，品质与价值是划等号的。
2、准现房销售，所有开发商吹的牛X，大多数都能在现场看到、摸到。
3、没有精装包的区分，未来小区内部整齐划一，豪宅基础是坚实的。
4、较高的总价和较大的集中推盘量，确实会对该盘的抢手度产生一定平抑效果。
海玥万物外立面实拍图
精装升级包把楼市销售和购房者逼成了什么样，相信这两日大家都有耳闻。据说最近某项目开盘，居然有置业顾问就没通知前期声称不买升级包的客户！
而在这种现象的背后，是有房企对置业顾问卖掉普通装修房源和升级包装修房源进行了区别提成的考核方式，而且区分极大。据说最夸张的一家，没卖掉升级包只能提成多元/套。
可以说，精装升级包，不但搅烂了豪宅的品质，也搅烂了南京购房者的选房流程。这个问题值得有关部门